Zalanie przez wspolnote mieszkaniowa - jak dochodzic odszkodowania

Czesci wspolne budynku a odpowiedzialnosc wspolnoty

Wspolnota mieszkaniowa jest odpowiedzialna za utrzymanie czesci wspolnych budynku w nalezytym stanie technicznym. Wynika to z ustawy o wlasnosci lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. oraz z art. 61 Prawa budowlanego, ktory naklada na wlascicieli obiektow budowlanych obowiazek utrzymania ich w nalezy stanie technicznym.

Do czesci wspolnych budynku, za ktorych stan odpowiada wspolnota, zaliczamy: piony wodociagowe i kanalizacyjne biegnace przez sciany i stropy wspolne, instalacje centralnego ogrzewania i cieplej wody uzytkowej w czesciach wspolnych, dach i jego elementy (rynniec, orynnowanie, obrobki blacharskie, pokrycie dachowe), fundamenty i sciany zewnetrzne, klatki schodowe, winda, piwnice i strychy. Kluczowe jest rozroznienie - w lokalach mieszkalnych instalacja jest wlasnoscia wlasciciela lokalu, ale czesc wspolna (np. pion kanalizacyjny w scianie) juz nie.

Jesli wyciek pochodzi z piona kanalizacyjnego przebiegajacego przez sciane wspola, z dachu lub z instalacji w piwnicy - odpowiedzialnosc ponosi wspolnota. Jesli natomiast wyciek pochodzi z instalacji wewnatrzlokalowej sasiada (np. jego pralki lub lodowki), odpowiada sasiad.

Podstawy prawne odpowiedzialnosci wspolnoty

Wspolnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialnosc za szkody spowodowane zaniedbaniami w utrzymaniu czesci wspolnych na podstawie art. 415 KC w zwiazku z przepisami ustawy o wlasnosci lokali. Wymaga to wykazania zaniedbania wspolnoty - np. brak przegladow instalacji, ignorowanie zgloszonych usterek, brak reagowania na przecieki.

Wspolnota mieszkaniowa jest osoba prawna (od chwili powstania, tj. wyodrebnienia pierwszego lokalu) i moze byc pozwanym w sprawach sadowych. Pozew kieruje sie przeciwko wspolnocie mieszkaniowej jako calosci, a nie przeciwko jej poszczegolnym czlonkom.

Zazwyczaj wspolnota dziala przez zarzad lub przez zawodowego zarzadce, z ktorym zawarla umowe. Jesli zaniedbanie lezy po stronie zarzadcy (np. nie przeprowadzil obowiazkoweego przegladu rocznego), rowniez on moze odpowiadac solidarnie lub samodzielnie za szkody wynikle z zaniedbania.

Jak zglosi szkode wspolnocie mieszkaniowej

Zgloszenie szkody wspolnocie powinno nastapic pisemnie, najlepiej listem poleconym, tak aby zachowac dowod nadania. Pismo powinno zawierac: twoje dane osobowe i adres lokalu, opis zdarzenia z data i godzina, opis szkod wraz z dokumentacja fotograficzna, wskazanie ze zrodlem zalania jest czesc wspolna budynku, zadanie naprawienia szkody lub wyplaty odszkodowania, termin na odpowiedz (np. 14 dni).

Po zgloszeniu wspolnota powinna wyznaczyc komisje lub zarzadce do ogledin i sporzadzenia protokolu. Masz prawo uczestniczyc w ogledninach i podpisac lub zakwestionowac protokol. Jezeli wspolnota ignoruje twoje zgloszenie lub odrzuca odpowiedzialnosc, kolejnym krokiem jest wezwanie do zaplaty lub sprawa sadowa.

Warto rowniez sprawdzic, czy wspolnota posiada ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej. Jesli tak, mozesz zglosi szkode bezposrednio do ubezpieczyciela wspolnoty, podajac numer polisy. Zarzadca ma obowiazek udzielic ci tej informacji na pisemne zadanie.

Ubezpieczenie OC wspolnoty mieszkaniowej

Wiele wspolnot mieszkaniowych posiada polise OC obejmujaca szkody wyrządzone osobom trzecim, w tym wlascicielom lokali, w zwiazku z utrzymaniem czesci wspolnych. Posiadanie takiej polisy znacznie usprawnia proces likwidacji szkody - zamiast dochodzic odszkodowania bezposrednio od wspolnoty (co wiaze sie z decyzja walnego zgromadzenia), mozesz zglosi szkode ubezpieczycielowi wspolnoty.

Jesli wspolnota posiada ubezpieczenie OC, zglosi szkode do ubezpieczyciela wspolnoty za posrednictwem zarzadcy. Ubezpieczyciel przeprowadzi postepowanie likwidacyjne i wyda decyzje o wyplacie lub odmowie. Masz prawo do odwolania od decyzji i do skorzystania z mediacji lub drogi sadowej w razie niezadowalajacej decyzji.

Jesli wspolnota nie posiada ubezpieczenia OC, masz prawo zadac odszkodowania bezposrednio od wspolnoty jako osoby prawnej. Wspolnota posiada wlasny majatek (fundusz remontowy, odrębne rachunki bankowe) i moze byc zobowiazana do wyplaty odszkodowania z tych srodkow.

Droga sadowa w sporze z wspolnota mieszkaniowa

Jesli wspolnota odmawia wyplaty odszkodowania lub ignoruje twoje roszczenia, mozesz skierowac sprawe do sadu cywilnego. Pozew wnosi sie do sadu wlasciwego dla siedziby wspolnoty lub miejsca zdarzenia. Wspolnota mieszkaniowa ma zdolnosc sadowa i moze byc pozwana.

W pozwie nalezy wykazac: fakt zalania i jego zwiazek z zaniedbaniem wspolnoty w zakresie czesci wspolnych, zakres i wartosc poniesionych szkod, wczsniejsze zgloszenia i brak reakcji wspolnoty. Dowodami sa dokumentacja fotograficzna, ekspertyzy techniczne, protokoly zgloszenia i korespondencja z wspolnota.

Przed droga sadowa rozwaz mediacje - jest tansza i szybsza. Jesli jednak wspolnota nie wyraza zgody na mediacje lub nie wywiazuje sie z ustalonych porozumien, postepowanie sadowe jest koniecznoscia. W przypadku wygranej mozesz domagac sie rowniez zwrotu kosztow sadowych i kosztow zastepstwa procesowego.

Najczesciej zadawane pytania

Co jest czescia wspolna budynku, za ktora odpowiada wspolnota?

Czescmi wspolnymi budynku sa m.in. piony wodociagowe i kanalizacyjne biegnace w scianach wspolnych, dach i fundamenty, klatki schodowe, piwnice, instalacja centralnego ogrzewania do wodomierzy w lokalach oraz wszelkie inne elementy budynku wspolne dla wlascicieli lokali.

Jak zglosi szkode do wspolnoty mieszkaniowej?

Szkode nalezy zglosi na pismie do zarzadu wspolnoty lub zawodowego zarzadcy nieruchomosci. Zgloszenie powinno zawierac opis zdarzenia, zakres szkod i zadanie odszkodowania. Zachowaj kopie i potwierdzenie nadania pisma.

Czy wspolnota moze odmowic wyplaty odszkodowania?

Wspolnota moze kwestionowac odpowiedzialnosc, argumentujac ze awaria nie dotyczyla czesci wspolnej. W takim przypadku nalezy udowodnic przez ekspertyze techniczna, ze zalanie wyniklo z zaniedbania czesci wspolnych.

Czy wspolnota ma obowiazek miec ubezpieczenie?

Przepisy nie nakladaja na wspolnoty obligatoryjnego obowiazku posiadania ubezpieczenia OC. Jednak wiele wspolnot dobrowolnie ubezpiecza sie od odpowiedzialnosci cywilnej. Warto sprawdzic, czy twoja wspolnota posiada takie ubezpieczenie.