Kredyty hipoteczne - wylaaczone z zakresu sankcji
Kredyty hipoteczne sa wylaczone z zakresu ustawy o kredycie konsumenckim na mocy art. 3 ust. 1b ukk. Przepis ten expressis verbis wylacza z zakresu ustawy umowy o kredyt, ktore sa zabezpieczone hipoteka lub innym prawem zwiazanym z nieruchomoscia. Wiecej o warunkach, kiedy sankcja przysluguje, przeczytasz w artykule Warunki sankcji kredytu darmowego.
Kredyty hipoteczne sa regulowane odrebna ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad posrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa ta rowniez przewiduje obowiazki informacyjne dla bankow, ale nie zawiera mechanizmu sankcji kredytu darmowego w postaci zerowania kosztow.
Powazna kwestia jest klasyfikacja tzw. kredytow mieszanych - np. pozyczki hipotecznej na dowolny cel (gotowkowej), zabezpieczonej hipoteka. Czy taka pozyczka, ktora formalnie jest zabezpieczona hipoteka, ale nie jest kredytem na nabycie nieruchomosci, podlega pod ukk czy pod ustawa o kredycie hipotecznym? Orzecznictwo nie jest w tej kwestii jednolite i jest to spore zagadnienie. Warto skonsultowac konkretna umowe z prawnikiem.
Kredyty powyzej 255 555 zl - poza zakresem ustawy
Art. 3 ust. 1 ukk stanowi, ze ustawa stosuje sie do umow o kredyt konsumencki zawartych z konsumentem. Z zakresu ustawy sa jednak wylaaczone umowy kredytu na kwote powyzej 255 555 zl - jest to maksymalny limit kwotowy.
Limit ten dotyczy calkowitej kwoty kredytu - kwoty faktycznie udostepnionej konsumentowi. Koszty kredytu nie sa wliczane do tego limitu. W praktyce:
- Kredyt gotowkowy 200 000 zl z kosztami 50 000 zl: calkowita kwota kredytu = 200 000 zl, czyli jest objetety ustawa
- Kredyt gotowkowy 260 000 zl: calkowita kwota kredytu przekracza limit - ustawa nie ma zastosowania
Dla wielu kredytobiorcow limit 255 555 zl pozornie wydaje sie wysoki - ale w prakytce duzych kredytow gotowkowych jest on istotny. Kredyty konsolidacyjne obejmujace kilka zobowiazan moga latwo przekroczyc te kwote.
Kredyty na dzialalnosc gospodarcza lub zawodowa
Ustawa o kredycie konsumenckim stosuje sie wylacznie do umow zawieranych przez konsumentow - czyli osoby fizyczne nieprowadzace transakcji w zwiazku z dzialalnoscia gospodarcza lub zawodowa. Kredyt zaciagniety przez:
- przedsiebiorce na potrzeby firmy
- rolnika na potrzeby gospodarstwa rolnego (jezeli stanowi to dzialalnosc)
- freelancera na zakup sprzetu biznesowego
- spolke z o.o. lub inna osobe prawna
- nie jest kredytem konsumenckim i nie podlega sankcji z art. 45 ukk.
Trudnym przypadkiem jest osoba fizyczna prowadzaca dzialalnosc gospodarcza, ktora zaciagnela kredyt "mieszany" - czesc na dzialalnosc, czesc prywatnie. W takim przypadku kwalifikacja zaleezy od glownego celu kredytu. Jezeli glowny cel byl prywatny, a zawodowy jedynie poboczny, kredyt moze byc uznany za konsumencki.
Uplywy terminu rocznego na zlozenie oswiadczenia
Nawet jesli w umowie sa oczywiste naruszenia, a kredyt jest konsumencki i miesci sie w limitach kwotowych, sankcja nie przysluguje po uplywie roku od dnia wykonania umowy (art. 45 ust. 5 ukk).
Termin ten jest zawity (prekluzyjny) - po jego uplywie prawo wygasa bezpowrotnie i nie mozna go przywrocic. Nie dotyczy go przerwa biegu terminu, zawieszenie ani inne instytucje znane terminom przedawnienia.
Praktyczna konsekwencja: dla wielu kredytobiorcow, ktory zaciagneli kredyty kilka lat temu, sankcja moze juz nie przyslugiwac z powodu uplywy terminu - nawet jesli naruszenie bylo oczywiste.
Gdy bank prawidlowo spelnil obowiazki informacyjne
Sankcja jest odpowiedzia na naruszenia. Jezeli bank dostarczyl:
- kompletny i prawidlowy formularz informacyjny (SECCI) przed zawarciem umowy
- umowe zawierajaca wszystkie 21 obowiazkowych elementow z art. 30 ukk
- RRSO obliczone prawidlowo, uwzgledniajace wszystkie koszty
- kompletne informacje o harmonogramie splat, prawie odstapienia i warunkach przedterminowej splaty
- to sankcja nie przysluguje, bo brak jest naruszenia, ktore by ja uzasadnialo.
W takim przypadku, nawet jezeli kredytobiorca jest niezadowolony z warunkow kredytu lub uwaza je za niekorzystne, sankcja kredytu darmowego nie jest wlasciwym narzedziem. Inne mozliwosci to renegocjacja warunkow z bankiem, wczesniejsza splata, konsolidacja lub reklamacja oparta na innych podstawach.
Inne przypadki, w ktorych sankcja moze nie przyslugiwac
Poza wymienionymi glownymi kategoriami, sankcja nie przysluguje rowniez w nastepujacych sytuacjach:
- Kredyty ponizej 255 zl - ustawa ma gorny, ale rowniez dolny limit kwotowy. Mikropozyczki ponizej 255 zl nie sa objetete.
- Kredyty rzeczywiscie bezplatne - jezeli kredyt jest faktycznie nieoprocentowany i bezplatny (np. promocja "0% na 12 miesiecy"), nie ma kosztow do zwrotu w ramach sankcji. Mozna jednak argumentowac naruszenia formalne (brak harmonogramu itp.).
- Kredyty od osob fizycznych - ustawa dotyczy profesjonalnych kredytodawcow (banki, SKOK-i, instytucje pozyczkowe). Pozyczka od rodziny lub znajomego nie jest objeteta.
- Gdy naruszenie dotyczy przepisow nie objetych art. 45 ust. 1 - nie kazde naruszenie ukk uprawnia do sankcji. Musi to byc naruszenie przepisow wyraznie wymienionych w art. 45 ust. 1.